华泰 | 房地产 淡季一线房价仍保持韧性，市场分化中筑底

引言

随着传统销售淡季的到来，房地产市场再次成为关注的焦点。根据华泰证券最新发布的研究报告，尽管行业整体仍处于调整周期，但一线城市房价在淡季中表现出超预期的韧性，成为市场中的一抹亮色。这一现象背后，既有政策面的持续呵护，也反映出核心城市真实居住需求的支撑。本文结合华泰研究的观点，深入分析当前房地产市场的结构性特征与未来走向。

一、淡季不淡：一线房价韧性何来？

通常而言，每年的一季度和三四季度交替之际，受春节假期、气温等因素影响，房地产销售会进入传统淡季。华泰研究监测数据显示，今年以来，北上广深四个一线城市的二手房价格指数环比跌幅明显收窄，部分核心区域甚至出现小幅上涨。新房市场方面，高端改善型项目去化率保持较高水平。

这种韧性主要源于三方面因素：

第一，政策端持续释放积极信号。从中央到地方，因城施策的宽松措施不断加码，包括降低首付比例、下调房贷利率、优化限购政策等，一线城市虽未完全放开，但边际放松已有效提振了市场信心。

第二，供需关系在核心城市更为健康。一线城市土地供应有限，而人口持续净流入带来的刚性需求和改善性需求依然旺盛。经过两年多的调整，部分板块价格已回到相对合理区间，吸引购房者入市。

第三，居民资产配置偏好依然倾向于核心城市优质房产。在股市、理财等投资渠道收益波动的背景下，一线城市房产的保值属性被重新审视，尤其是稀缺地段的房源。

二、分化加剧：强二线承压，三四线仍处筑底期

与一线城市的韧性形成对比的是，二线及三四线城市房地产市场仍面临较大下行压力。华泰研究指出，多数二线城市库存去化周期超过18个月，部分城市房价环比跌幅仍在扩大。三四线城市则受制于人口外流、前期过度开发等因素，调整周期更长。

这种分化格局符合城市化发展规律。在总量需求见顶的背景下，房地产市场从”普涨“转向”结构性机会“，人口和产业竞争力强的城市将率先企稳。

三、政策展望：需求端发力仍是关键

华泰研究认为，后续政策仍有进一步放松的空间。一方面，一线城市可以继续优化限购范围，降低非户籍购房门槛，支持合理换房需求；另一方面，降息降准仍可期待，以降低购房者和房企的融资成本。加大保障性住房建设和城中村改造，也有助于稳定市场预期。

值得注意的是，政策发力需把握好节奏和力度，避免市场出现短期过热。长期来看，房地产新发展模式的确立，需要土地、财税、金融等多领域协同改革。

四、市场趋势：弱复苏中寻找确定性

综合华泰研究的判断，2024年房地产市场将呈现”弱复苏、强分化“的态势。一线城市有望在上半年完成筑底，下半年企稳回升；强二线城市可能紧随其后；而多数三四线城市仍需时间消化库存。

对于购房者而言，核心城市的优质资产仍具备配置价值，但需关注自身现金流和负债能力。对于房企来说，聚焦核心城市、提升产品力、保持财务稳健，是穿越周期的关键。

淡季一线房价的韧性，为处于深度调整中的房地产行业注入了一丝暖意。但这并不意味着市场将重回普涨时代。在供求关系发生重大变化的背景下，结构性机会与风险并存。华泰研究建议，投资者和购房者都应保持理性，重点关注城市基本面与政策导向，在分化中寻找真正的价值洼地。